Escritura e Registro de Imóvel

Escritura Pública é o instrumento elaborado pelo Cartório de Notas e tem "fé pública" sendo indispensável para transferir a propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra, exceto nos casos em que a lei permite a utilização de um instrumento Particular com Força de Escritura Pública (imóvel não se “passa de mão em mão", como as coisas móveis).

A matrícula corresponde a uma "certidão de nascimento" ou um "RG" do imóvel e é aberta no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). No Cartório, o imóvel recebe um número próprio de identificação. A matrícula descreve as características do imóvel como confrontações (lote, quadra), localização, áreas lineares (medidas laterais) e área total (metros quadrados), denominação (se houver), e descrição de eventuais ônus sobre o imóvel, tais como hipoteca, penhora, usufruto etc. Identifica a origem do imóvel, seu número de contribuinte (IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano) e proprietário.

É um ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóvel (CRI), a pedido do interessado, para que conste na matrícula o registro do título que transferirá a propriedade do imóvel para outra pessoa ou onerará o imóvel. A escritura pública feita no Cartório de Notas deve ser registrada na matrícula do imóvel, tornando o ato público e válido em relação a terceiros. "Quem não registra não é dono".

É um ato praticado pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI), na matrícula, ou seja, a averbação informa as alterações relativas ao imóvel ou ao proprietário, como por exemplo, informa mudanças na descrição do imóvel, na numeração de rua, do nome ou estado civil do proprietário (casamento, divórcio etc.), entre outras possíveis alterações.

Procure o Cartório de Registro de Imóveis responsável pelos registros de seu bairro. Caso você não saiba qual o cartório responsável pelos registros de seu bairro, na cidade de São Paulo, procure a Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (ARISP) –www.arisp.com.br ou solicite informações pelo e-mail: arisp@arisp.com. No interior do Estado, procure a associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo (ANOREG) –www.anoregsp.org.br ou solicite informações pelo e-mail: anoregsp@anoregsp.org.br

A situação de irregularidade pode ocorrer nas seguintes hipóteses:

• quando o projeto do loteamento ou condomínio não foi aprovado pela Prefeitura Municipal;
• quando, apesar de aprovado pelo Município, o empreendimento não encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
• no caso de loteamentos, quando apesar de registrado, as obras de infra-estrutura previstas no projeto não tiverem sido concluídas;
• no caso de condomínio, quando apesar de registrada a incorporação imobiliária, não foi averbada a conclusão da obra e nem registrada a instituição de condomínio.

Se o Cartório de Registro de Imóveis informar que o loteamento de seu imóvel, ou o condomínio de sua casa, ou apartamento não se encontram-se regularizados, procure a Prefeitura de sua cidade e verifique se ela está participando do Programa Cidade Legal, promovido pela Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo.

Apesar de estar localizado em um loteamento ou condomínio regular, um imóvel pode estar em situação de irregularidade, em várias hipóteses. As situações mais comuns são as seguintes:

• quando o imóvel não possuir título de propriedade legalizado, ou seja, não possuir escritura ou outro instrumento de propriedade em seu nome que lhe garanta o direito de propriedade, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóvel;
• quando a sua moradia não possuir projeto de construção aprovado pela prefeitura;
• quando, apesar de possuir projeto aprovado, não foi expedido o Habite-se pela Prefeitura, ou seja o comprovante de que a construção foi realizada de acordo com o projeto aprovado;
• quando, apesar de ter o Habite-se, a construção não foi averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Emolumentos são os valores pagos para os atos praticados pelos oficiais e tabeliães. Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro, conforme definição do artigo 3º da Lei 8.935/94, que regulamentou o artigo 236 da Constituição Federal.

Os emolumentos são a forma pela qual estes profissionais são remunerados.

Especialmente para a população de mais baixa renda, o peso dos custos dos serviços notariais e de registro de imóveis era relevante para o orçamento das famílias. Com isso, muitos dos beneficiários de programas habitacionais, ao término do financiamento ou do processo de regularização urbanística não realizavam o registro de suas moradias, aumentando, assim, as situações de irregularidade.

Lei 13.290/08 trouxe a redução nos preços dos serviços cartoriais assegurando custos acessíveis, no caso de produção de novas moradias, tanto para os empreendedores, seja ele público ou privado, quanto para os adquirentes das unidades habitacionais, e também para os moradores de imóveis localizados em loteamentos e condomínios regularizados pelo Programa Cidade Legal.

Antes da promulgação desta Lei, o custo médio para regularização de um imóvel promovido pela CDHU era de R$ 730,00. Com as novas regras estabelecidas pela Lei 13.290, esta despesa caiu para R$ 96,00.

Se tomarmos como exemplo as despesas de regularização para um imóvel inserido no Programa Cidade Legal, antes pagava-se cerca de R$ 2.320,00. Hoje paga-se, em média, R$ 200,00.

Como se vê, a Lei 13.290/2008 reduziu em cerca de 90% as despesas por atos cartoriais para regularizar imóveis voltados à população de menor renda. Com relação à construção de novos imóveis de interesse social esta Lei também trouxe redução de cerca de 65,5% nos custos pelos serviços cartoriais. Assim, os custos dos serviços cartoriais, nestes casos, para um valor de emolumento de R$ 760,00 os custos ficaram reduzidos para R$ 260,00.

No processo de produção e de regularização de moradias passamos por atos cartoriais, ou seja, serviços notariais e de registro que são exercidos em caráter privado pelos Cartórios, por delegação do Poder Público, conforme artigo 236 da Constituição Federal.

Lei 13.290/2008Trouxe, entre outros, redução das despesas para registro de imóveis de interesse social, tanto para a regularização de empreendimentos antigos quanto para a produção de novas unidades, sem penalizar os agentes e atores que participam desse processo, como por exemplo:

• Redução de 75% nas custas e emolumentos do Registro de Imóveis e do Tabelião de Notas nos atos que envolvam a aquisição de terreno, retificação, registro de parcelamento do solo, incorporação, averbação da construção, instituição de condomínios pela CDHU, COHAB, empresa pública, sociedades de economia mista, ou promovidos por cooperativas habitacionais ou associações de moradores (art. 6º)
• Redução de 50% nas custas e emolumentos do Registro de Imóvel e do Tabelião de Notas nos atos que envolvam a aquisição de terreno pelo empreendedor, retificação, registro de parcelamento do solo, incorporação, averbação da construção, instituição de condomínio ou parcelamento do solo, relativos a empreendimentos de interesse social localizados em ZEIS - Zona Especial de Interesse Social, indicadas pelo Município em legislação própria (art.7º).

Outras situações podem ser conferidas na Cartilha "Ações para regularização de imóveis no Estado de São Paulo - O que o Governo de São Paulo, o Ministério Público e a sua Prefeitura podem fazer juntos".

São dois Cartórios que realizam estes atos, o de Notas e o de Registro de Imóveis. Os Cartórios de Notas são aqueles que fazem as escrituras de compra e venda de imóveis (contratos). Fazem também procurações, autenticam fotocópias e reconhecem assinaturas, entre outros serviços.

Os Cartórios de Registro de Imóveis se ocupam dos registros dos contratos de transferência de propriedade dos imóveis, sejam eles realizados pelos Cartórios de Notas, por solicitação das partes envolvidas, sejam eles realizados pelos agentes financiadores, tais como bancos, CDHU, COHAB etc.

Os Cartórios de Registro de Imóveis também são responsáveis pela abertura de matrículas de uma propriedade, como pelas averbações, entre outros. A certidão do imóvel expedida pelo Registro de Imóvel informa quem é o proprietário, a situação do imóvel e se existem ônus sobre o bem (hipoteca, penhora, usufruto etc.).